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Edición Nº 613 05 de July
Lo que pasó en Tiempo de Seguros
Dr. Alberto Alvarellos
Estudio Alvarellos & Asociados Abogados

Luego analizamos lo relativo a la responsabilidad de Administradores y miembros del Consejo de Administración de consorcios; los cambios introducidos en el Código Civil y Comercial en cada una de estas figuras fueron los ejes de nuestra charla con el Dr. Alberto Armando Alvarellos, titular del Estudio Alvarellos y Asociados Abogados, especialista en la materia.

TdS: Alberto, a raíz de un siniestro reciente quisimos volver a analizar la responsabilidad de los administradores de consorcio, tal vez más conocida, pero que ahora el Código Civil y Comercial de alguna forma presenta o le asigna también responsabilidad al Consejo de Propietarios.

AA: Sí, en realidad la asignación de responsabilidad del Consejo de Propietarios, no viene por la vía de la reglamentación sobre propiedad horizontal que establece el nuevo código, bueno ya no tan nuevo, Código Civil y Comercial, sino a partir de la inclusión de la figura del consorcio de propiedad horizontal como persona jurídica, cuyos órganos son la Asamblea, el Administrador y en forma optativa pero que casi todos los reglamentos la contienen, el Consejo de Propietarios.

Este Consejo (generalmente todos los tratadistas aconsejan que tenga un número impar, por una cuestión de comodidad a los efectos deliberativos), debe estar integrado exclusivamente por propietarios, y cumple una función de asesoramiento y vigilancia...asesoramiento en cuanto a los pasos que debe cumplir el administrador, vigilar la conducta de este y en alguna situación muy especial, ante la vacancia del administrador, por la renuncia o por la destitución de este, asumir la administración, aunque el código dice que en el plazo de 30 días deberá convocar a asamblea para la designación de nuevo administrador. Y otra función muy importante también que tiene es, cuando el Administrador no hubiera convocado la Asamblea que es una obligación propia del administrador, hacerlo el propio Consejo.

Esta función del consejo ha sido equiparada por algunos tratadistas, todavía no hay verdad jurisprudencial sobre esto, ¿no? Estamos todos manejándonos con opiniones doctrinarias, al consejo de vigilancia de las sociedades anónimas, y esto tiene importancia, porque el Consejo de Vigilancia, en la Ley de Sociedades aparece como una responsabilidad similar a la de los directores, y en consecuencia es limitada y solidariamente responsable por los actos que adopte.


TdS: Y responden con su patrimonio.

AA: Y responden con su patrimonio, obviamente. Salvo, aclaremos esto, que el miembro del consejo, deje asentada su posición a la decisión que se hubiera adoptado sobre algún punto determinado. Sobre esto de la solidaridad hay alguna duda porque es cierto, la solidaridad debe ir impuesta por la ley, es un principio del derecho civil, y en este caso hay una asimilación del Consejo del propietarios al consejo de vigilancia. Pero de todas formas ahí estamos en una, habría que ver cómo se resuelve esto, pero de todas formas sí es cierto que asume una responsabilidad.

TdS: Nos parece que particularmente sobre esto todavía hay mucho desconocimiento y en algunos casos, el conocimiento de esta responsabilidad es lo que hace que muchos consorcios funcionen sin un consejo de propietarios, justamente por tener sobre sí digamos una espada de Damocles de eventual responsabilidad.

AA: Y vos tené en cuenta además, que uno cuando habla de propiedad horizontal piensa siempre, en lo común digamos, ojo, normalmente lo primero que viene a la cabeza es lo común, el edificio de viviendas o de oficinas, de determinada cantidad de pisos, pero no nos olvidemos que hay consorcios que realmente funcionan como verdaderas empresas, ¿no es cierto? Sobre todo teniendo en cuenta que se ha agregado al concepto de propiedad horizontal y a estos fines formas que se aplican en las normas de propiedad horizontal de los llamados conjuntos inmobiliarios: clubes de campo, countries, parques industriales. Es decir, y allí, no es el consorcio que cuya única obligación es el encargado que limpia las escaleras ¿no es cierto? Hay una repercusión económica bastante importante.

(Continúa)
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Para acceder al audio completo de la nota haga click en el siguiente enlace:

https://soundcloud.com/tiempodeseguros/dr-alberto-alvarellos-programa-del-20-06-2020



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